همه ما ممکن است در طول زندگی خود، بنا به نیاز، مستاجر ملکی بوده باشیم و یا صاحب ملکی که آن را اجاره دهیم، شاید یکی از مسایلی که باعث مطرح شدن دعاوی حقوقی زیادی در مراجع قضایی و یا شوراهای حل اختلاف شده و می‌شود، موضوع املاک استیجاری اعم از مسکونی و تجاری و... است و با تاسیس شوراهای حل اختلاف، دعاوی موجر و مستاجر به این شوراها محول شده تا مورد رسیدگی قرار گیرد.
همه ما ممکن است در طول زندگی خود، بنا به نیاز، مستاجر ملکی بوده باشیم و یا صاحب ملکی که آن را اجاره دهیم، شاید یکی از مسایلی که باعث مطرح شدن دعاوی حقوقی زیادی در مراجع قضایی و یا شوراهای حل اختلاف شده و می‌شود، موضوع املاک استیجاری اعم از مسکونی و تجاری و... است و با تاسیس شوراهای حل اختلاف، دعاوی موجر و مستاجر به این شوراها محول شده تا مورد رسیدگی قرار گیرد.
یادداشت نشریه تقاطع شماره 21 | همه ما ممکن است در طول زندگی خود، بنا به نیاز، مستاجر ملکی بوده باشیم و یا صاحب ملکی که آن را اجاره دهیم. شاید یکی از مسایلی که باعث مطرح شدن دعاوی حقوقی زیادی در مراجع قضایی و یا شوراهای حل اختلاف شده و می‌شود، موضوع املاک استیجاری اعم از مسکونی و تجاری و... است. در واقع، روابط بین موجر و مستاجر، همواره یکی از چالش‌های منجر به طرح دعوای تخلیه و یا تعدیل اجاره بها است که با تاسیس شوراهای حل اختلاف، دعاوی موجر و مستاجر به این شوراها محول شده تا مورد رسیدگی قرار گیرد.
«اجاره»، واژه رایج و پر کاربردی است که همه ما کم و بیش در باره‌اش می‌شنویم و بیشتر افراد با معنی و مفهوم آن آشنا هستند. موضوع اجاره به طور معمول اشیا هستند و بیش از همه اجاره درباره زمین و ساختمان و گاهی خودرو یا ماشین‌آلات صنعتی به‌کار برده می‌شود. با توجه به تنوع سبک زندگی شهروندان و نیاز آنها به محل سکونت به عنوان نیاز اساسی و همچنین استفاده از ساختمان‌های با کاربری‌های گوناگون از جمله تجاری، اداری، صنعتی و مسکونی، قانون‌گذار برای تنظیم روابط در اجاره املاک و اموال ضوابط و مقرراتی را پیش‌بینی کرده است.
در این فرصت می‌کوشم، بخشی از چالش‌هایی که همواره سبب اختلاف بین مالک و مستاجر به‌ویژه در مورد واحدهای مسکونی می‌شود را بیان و به‌منظور آشنایی خوانندگان راه‌کارهای آن را برای پیشگیری از هر گونه اختلافی به استناد قوانین جاری مطرح کنم.
مسئول پرداخت شارژ ماهیانه آپارتمان
از جمله مسایل مورد اختلاف بین مالک و مستاجر در واحدهای مسکونی آپارتمانی (و یا حتی تجاری)، پرداخت شارژ ماهیانه آپارتمان است. این موضوع میان موجر و مستاجر کاملا توافقی است؛ یعنی آنها در هنگام عقد قرارداد اجاره، بر سر این‌که کدام‌شان شارژ را بپردازند، باید به توافق برسند، اگر به موجب قرارداد، پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت ان خودداری کند، مستاجر می‌تواند هزینه‌های مزبور را از اجاره‌ای که به موجر می‌پردازد، کم کند. حال اگر این موضوع در زمان تنظیم قرارداد اجاره مورد غفلت قرار بگیرد و معلوم نشده باشد که هزینه شارژ را مستاجر باید بپردازد یا مالک، تکلیف چیست؟
در این مواقع نیز، استدلال می‌شود که چون شارژ جزء هزینه‌هایی است که برای استفاده بهینه از محل سکونت پرداخت می‌شود و البته این مستاجر است که از آب، برق، گاز و تلفن استفاده می‌کند، طبیعتا او نیز باید هزینه‌های آن را بپردازد.
همچنین بهتر آن است که مالک و مستاجر در هنگام توافق، تکلیف پرداخت شارژ ساختمان را مشخص کنند تا بعدا با مشکلاتی از این دست مواجه نشوند. اما اگر شما مدیر یک ساختمان مسکونی هستید و با مالک یا مستاجری رو به‌رو شده‌اید که از پرداخت هزینه‌های جاری شانه خالی می‌کند، برای دریافت حق شارژ می‌توانید هم به مستاجر و هم به مالک مراجعه کنید. در ضمن، می‌توانید بر روی تابلوی اعلانات ساختمان درج کنید که فلان واحد بدهکار است تا شاید با این کار، متنبه شود و زودتر تصفیه حساب کند.
دعوی تعدیل اجاره بها
کم و زیاد کردن اجاره‌بها یکی دیگر از زمینه‌های بروز اختلاف بین مالک و مستاجر است. رسیدگی به دعوای «تعدیل اجاره‌بها» یکی از تصمیم‌های حقوقی شوراهای حل اختلاف است. در واقع، این دعوا زمانی است که مدت اجاره به پایان رسیده است و به طور نمونه از تاریخ اتمام استفاده مستاجر از مغازه یا آپارتمان چند ماه گذشته است.
در این صورت، اگر اجاره دهنده و مستاجر در مورد میزان اجاره‌بهای جدید به توافق نرسند، هر یک می‌توانند به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و درخواست تغییر رقم اجاره بها بدهد. اما، از آنجا که در این دعوا، صاحب ملک خواستار افزایش رقم اجاره و مستاجر خواهان کاهش آن است؛ کارشناس رسمی دادگستری، با صدور قرار ارجاع به کارشناس از سوی قاضی شورا، به محل مراجعه نموده و پس از بررسی موضوع، میزان عادلانه اجاره‌بها را تعیین می‌نماید.
اجاره دادن پارکینگ و انباری آپارتمان
پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمان‌های ساختمان است و مالکان آپارتمان‌ها شرکای قسمت‌های مشترک ساختمان هستند. قسمت‌های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحدهای اختصاصی ساختمان به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات مربوط به شرکت است، زیرا این عمل در واقع نوعی داخل کردن غیرشریک در قسمت‌های مشترک است. اگرچه در این خصوص قانون تملک آپارتمان‌ها حکم خاصی ندارد، اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمان‌ها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیرشرکای ساختمان قید می‌شود. بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان‌ها به هریک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است.
عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر
معمولا مراجعه به مرجع قضایی در این موارد زمانی است که مستاجر با پایان یافتن مهلت قراردادش اقدام به تخلیه ملک نکند، لذا در‌صورتی‌که مستاجر با پایان مدت اجاره‌اش اقدام به تخلیه ملک بنماید و بر بدهکار بودن خود نیز اذعان داشته باشد، دیگر مراجعه به مراجع قضایی ضروری نیست اما شما با احتساب اجاره‌های معوقه و سایر هزینه‌ها و کسر آن از مبلغ ودیعه می‌توانید بدون مراجعه به دادگستری مشکل را حل کنید. طبق بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند و دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل، تخلیه خواهد شد.
به موجب این بند، «در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید. هر‌گاه پس از صدور اجرائیه، مستاجر اجاره آپارتمان عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند، ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. اگر اجاره‌نامه عادی باشد یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.»
انتهای پیام/
